Einer von vielen Begriffe, die man als neuer Eigentümer einer Immobilie, genauer gesagt einer Eigentumswohnung kennen sollte, ist die Freistellungserklärung. Es handelt sich bei dieser Freistellungserklärung um eine Art Freigabeerklärung einer Bank, die mit der Grundschuldbesicherung eines Darlehens zu tun hat.

Damit der Sinn und Zweck einer solchen Freigabeerklärung leichter verständlich wird, ist es hilfreich zu wissen, wie der Bau und der Verkauf einer Eigentumswohnung in der Praxis abläuft. Zunächst beginnt der Bauträger damit, die Immobilie zu errichten, die dann später aus mehreren Eigentumswohnungen bestehen wird. Da der Bauträger natürlich selbst Kosten hat (Personal- und Materialkosten), lässt er sich oftmals von den Käufern der Eigentumswohnungen, wenn schon welche vorhanden sind, nach Bauabschnitten bezahlen.

Dennoch muss der Bauträger zur Finanzierung meistens noch ein Bankdarlehen aufnehmen. Und dieses Bankdarlehen muss besichert werden, und zwar durch eine so genannte Globalgrundschuld. Diese Globalgrundschuld beinhaltet, dass alle in der Immobilie befindlichen Eigentumswohnungen an die Bank in Form der Grundschuld verpfändet werden. Nun dient diese Grundschuld allerdings nicht nur der Bank des Bauträger als Sicherheit, sondern auch die Banken der Käufer der Eigentumswohnungen möchten als Sicherheit für deren vergebene Immobilienkredite natürlich eine Grundschuld als Sicherheit haben. Da die einzelne Eigentumswohnung dann jedoch doppelt besichert bzw. für die Bank der Käufer nur nachrangig besichert wäre, entsteht hier ein deutlicher Interessenskonflikt zwischen den zwei Banken bzw. zwischen der Bank des Bauträgers und dem neuen Eigentümer der Eigentumswohnung. Und genau hier kommt die Freistellungserklärung zum Zuge, die von der Bank des Bauträgers abgegeben wird.

Denn durch diese Freistellungserklärung erklärt sich die Bank des Bauträgers, die bekanntlich im Besitz einer erstrangigen Grundschuld ist, welche auch die Besicherung der Eigentumswohnung um die es gerade geht beinhaltet, dazu bereit, auf ihre Sicherheit zu verzichten und diese als einen Teil der Globalgrundschuld praktisch freizugeben bzw. freizustellen. Diese Freigabe erfolgt in der Regel erst dann, wenn der Käufer der Eigentumswohnung den Kaufpreis in vollem Umfang an den Bauträger gezahlt hat. Denn erst dann wird die Grundschuld für die entsprechende Eigentumswohnung nicht mehr benötigt, da der Kaufpreis geflossen ist und in dem Sinne kein Kreditrisiko mehr für diesen Teil der Immobilie besteht. Sollte die Bank des Bauträgers sich übrigens weigern, die Freistellungserklärung abzugeben, so kann das für den Käufer der Immobilie im schlimmsten Fall dazu führen, dass er von seiner Bank kein Darlehen bekommt und die Wohnung letztendlich nicht kaufen bzw. bezahlen kann.